На необходимость навести порядок на рынке аренды жилья на днях указал лично президент Медведев. Вывести этот рынок из тени – за это не брался ни один российский президент. Дело это вообще непростое, а уж если собственников сдаваемой квартиры больше одного, то честное заключение договора аренды обрастает дополнительными трудностями.
Выступая перед активом «Единой России», президент Медведев отдельно остановился на необходимости вывести из тени рынок коммерческого найма жилья. Государство теряет часть доходов, констатировал президент, поскольку сделки по аренде жилья в большинстве своем проходят напрямую между собственником и квартиросъемщиком, а значит, и налоги в казну не поступают. Президент прошелся и по ставкам аренды, которые часто завышены и «не являются рыночными в строгом смысле этого слова», и резюмировал: юридическая основа для получения в пользование жилья по договорам коммерческого найма есть уже около 10 лет, а самого рынка такого найма все еще нет.
Для тех, кто следит за ситуацией на рынке аренды, высказывания президента не откроют ничего нового: да, рынок все еще скорее «черный», чем «серый». Примечательно то, что президент отметил необходимость привлечь к процессу прокуратуру. А также обратился к «Единой России» с предложением принять участие в контроле над «обелением» коммерческого найма. Как именно партия большинства будет выводить рынок из тени, пока неясно; но весь предшествующий опыт говорит о том, что сделать это будет не так-то просто.
Мы уже писали о том, что даже законопослушному квартирному хозяину придется побегать по инстанциям, чтобы платить налоги и спать спокойно. К слову, в самих инстанциях, например, при оформлении ИП (тогда в казну можно будет отчислять не 13%, а только 6%), часто даже не спрашивают договор найма. Для оформления бумаг пока достаточно самого факта добровольной явки квартирного хозяина, в принципе готового платить со своего маленького бизнеса налоги.
Однако, если задаться целью сделать все по правилам, всегда можно найти дополнительные трудности. Например, мало кто знает, что заключение договора аренды/найма жилого помещения, принадлежащего двум или более лицам, чревато специфическими проблемами. Предлагаем вам юридический взгляд на вопрос: если вы хотите, в русле сегодняшних тенденций, участвовать в рынке найма жилья легально, эти знания вам обязательно пригодятся.
Большинство возникающих в указанном случае проблем связаны непосредственно с механизмом заключения договоров, что имеет одинаковое значение для собственников помещения и для арендатора.
Трудности возникают и в связи с исчислением налога на доходы физических лиц от сдачи данного помещения в аренду, что, понятно, важнее для собственников.
Так, потенциальному арендатору/нанимателю (далее – арендатор), который намерен заключить договор аренды/найма (далее – договор) с двумя и более собственниками жилого помещения, следует обратить внимание на следующее:
1. В случае долевой собственности договор считается заключенным с уполномоченным лицом, если со стороны арендодателя он подписан всеми собственниками (или их представителями).
2. Если титульный собственник один, но жилое помещение находится в совместной собственности супругов и было приобретено в период брака (за исключением имущества, полученного одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам), необходимо удостовериться в согласии другого супруга на сделку. Исключение составляет тот случай, когда между супругами заключен брачный договор, изменяющий режим совместной собственности супругов на имущество, приобретенное ими в период брака.
Еще один ряд вопросов связан с распределением доходов от сдачи в аренду/найм жилого помещения, находящегося в общей собственности. Существуют важные отличия между общей совместной и общей долевой собственностью.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а если согласие не достигается – в порядке, устанавливаемом судом.
Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Следовательно, по умолчанию каждый из долевых собственников имеет право на получение дохода от сдачи жилого помещения в аренду/найм пропорционально своей доле. И несет обязанности по уплате налога с этих сумм по своей налоговой ставке.
Доходы же от имущества, находящегося в совместной собственности (и, соответственно, уплата налогов), распределяются между участниками по взаимному соглашению. Например, супруги вправе устанавливать подобное распределение в брачном договоре. При этом налоговые права и обязанности не могут быть переданы третьим лицам, следовательно, никакие соглашения, направленные на незаконное уменьшение налогового бремени одного из собственников, не будут иметь силы.
Отдельно стоит отметить, что сейчас все еще отсутствует единая судебная практика в отношении распределения доходов от сдаваемой недвижимости, которая находится в cовместной собственности. Более того, по данному вопросу не сложилось единого мнения и среди налоговиков, хотя арендодателем по каждому четвертому договору выступает несколько собственников. Поэтому перед заключением подобных договоров рекомендуем проконсультироваться с юристами, чтобы избежать в дальнейшем споров и недоразумений. В особенности – с налоговыми органами.
Алла Лягина – директор юридического департамента компании IntermarkSavills.
Фото: Андреева Е.
