Рынок недвижимости постепенно оправляется от финансовых потрясений. Одной из примет восстановления стало возвращение на рынок банков и ипотеки. Действительно ли кризис миновал, ипотека становится доступной, и каково реальное положение дел с ипотечным кредитованием в настоящее время специально для RussianRealty.ru рассказал председатель совета директоров компании «Кредитмарт» Джеймс Кук.
- Какова сегодня ситуация на рынке ипотеки?
- Ситуация на рынке нормализуется. 2010 год стал годом восстановления. Рынок ипотеки приходит в себя, увеличивается количество банков, готовых выдавать ипотечные кредиты. Я думаю, большая часть банков рассматривает ипотечный рынок как один из наиболее перспективных сегментов. В результате растущей конкуренции в выигрыше остаются потребители: они получают более интересные финансовые предложения на более выгодных условиях. Мы можем отметить устойчивый рост, но показатели все еще находятся на уровне 2006/2007 годов. При этом в целом прогнозы весьма оптимистичные.
- Как ипотечный рынок может повлиять на общую ситуацию в национальной экономике?
- Ипотечные кредиты выступают катализатором роста в большинстве типов экономик, так как они стимулируют строительную отрасль, мебельное производство, производство техники и стройматериалов. Кроме того, недвижимость всегда растет в цене, так что для представителей среднего класса ипотека – всегда хорошая инвестиция. Все эти факторы способствуют устойчивому экономическому развитию экономики в целом и домохозяйств в частности. Правительство РФ осознает важность ипотечного кредитования и прилагает все усилия для стимулирования этого сектора, потому что иначе большинству семей покупка жилья будет просто недоступна. В этом году ситуация на рынке ипотечного кредитования в России значительно улучшилась, но полное восстановление займет еще довольно продолжительное время. Мы можем отметить устойчивый рост, но показатели все еще находятся на уровне 2006/2007 годов. Большинство экспертов сходятся во мнении, что 2010 год – год начального восстановления, 2011 – год устойчивого роста.
- При этом кризис затронул больше всего страны, где ипотека была весьма популярна. Почему?
- Действительно, США и Великобритания служили примерами того, как ипотека стимулирует экономический рост. Эта система исправно работала, результатом стал устойчивый экономический рост на протяжении десятилетий. Конкуренция росла, кредиторы стали искать новые пути развития и настолько увлеклись этим, что баланс в системе был нарушен. Они стали предлагать все более и более сложные ипотечные продукты, некоторые из них были основаны на плавающей ставке. Рынок стал для заемщиков враждебным, ежемесячные платежи стали им не по карману. Ипотека может стать стимулом для роста российской экономики благодаря двум ключевым факторам: доступные процентные ставки и размер первоначального платежа. Сегодня это два самых больших препятствия для потенциальных заемщиков.
- Опыт недавнего экономического кризиса свидетельствует о том, что ипотечный рынок может обрушить экономику. Стоит ли активно пользоваться этим инструментом в России?
- Поскольку ипотечное кредитование выступает стимулятором рынка, спад на рынке ипотеки, безусловно, скажется на всей экономике в целом. Не думаю, что ипотечное кредитование само по себе стало причиной кризиса, это случилось на всем рынке капитала в совокупности с потерей доверия инвесторов. Пока кредиторы придерживаются принципов страхования и добросовестного кредитования, заемщики, в свою очередь, будут добросовестно погашать свои долги. Когда же кредиторы становятся агрессивны, начинаются проблемы с неспособностью клиентов оплачивать свои долги. В России, как и на любом другом рынке, всегда существует риск нового падения. Существует экономический цикл, за подъемом всегда следует падение. Чтобы не повторить чужих ошибок, российские кредиторы должны придерживаться твердых стандартов в страховании и оценке заложенного имущества. Благодаря этим правилам Франция перенесла кризис достаточно легко.
- Какова доля жилья, приобретаемого в ипотеку в России?
- Большая часть девелоперов утверждает, что в ипотеку продается 20-50% жилья. Думаю, что эта цифра будет расти, так как ипотека стала более доступной. Ставки сегодня все больше приближаются к ставкам докризисного периода, однако, стоит заметить, что на рынке пока все еще наблюдается некоторая волатильность. В России есть большой потенциал для роста рынка ипотеки. Например, в США 95% потенциальных покупателей берут ипотеку.
- Какие же должны быть условия, чтобы рынок начал расти?
- Согласно последним исследованиям около 15% граждан планируют взять ипотеку на приобретение квартиры в 54 м2. Конечно, уровень ставок значительно влияет на уровень доступности ипотеки, если ставки снизятся, претендовать на получение кредита сможет гораздо большее число семей. И, конечно, если уменьшится размер первоначального спроса, количество потенциальных заемщиков вырастет еще сильнее. Многие отложили покупку недвижимости в ожидании более выгодных условий, но пока они ждали, цены на недвижимость выросли еще сильнее. Так что лучший совет, который я могу дать – не затягивать с принятием решения и брать ипотеку. Все, кого я знаю, не жалеют о принятом решении и довольны тем, как изменились их жилищные условия.
- Но достаточно ли у банков средств, чтобы поддержать рост рынка?
- К счастью, закон рынка в том, что если будет спрос, непременно будет и предложение. В России традиционно спрос на жилье превышает предложение, что заставляет цены расти. Сегодня большинство банков имеют избыток ликвидности, который они хотят и могут вложить в ипотеку. Так что можно предположить, что банки смогут дать адекватно отреагировать на растущий спрос.
- А что будет происходить с ипотекой дальше? Дайте, пожалуйста, ваш прогноз по поводу изменения ставок.
- Безусловно, спрос постепенно растет, и мы наблюдаем значительное увеличение числа запросов каждый день. Я считаю, что многие хотели увидеть, как же будут изменяться цены на недвижимость, когда же рынок достигнет дна. Это произошло в конце прошлого года, дало импульс росту спроса, и с тех пор мы наблюдаем рост цен на недвижимость. Думаю, можно ожидать продолжения данной тенденции и в 2011 году.
