«Финанс.» протестировал ипотечные программы ведущих операторов рынка. В этом журналистам помогли пять виртуальных семей.
Для исследования «Ф.» составил пять портретов ипотечных заемщиков: разные возраст, состав семьи, совокупный доход и представления об уютном доме. И предложил банкам, активно выдающим ипотеку, расписать, на что их «потенциальные клиенты» могли бы рассчитывать. Каждому заемщику кредиторы должны были предложить две программы: «максимальный размер кредита при минимальном первоначальном взносе» – как раз тот случай, когда денег на покупку собственного жилья едва хватает, и «оптимальный стандартный пакет» – собственно, то, что предложили бы в банке описанным заемщикам исходя из их дохода и потребностей. Предполагалось, что квартиры будут приобретаться на вторичном рынке – все же ипотечное кредитование новостроек пока идет со скрипом и практикуется немногими банками. Вероятность одобрения кредита зависит от большего числа параметров. А варианты с залогом имеющейся квартиры сложно назвать приемлемыми для тех, кто пытается улучшать свои жилищные условия. Хотя, например, Росбанк рискнул предложить для исследования именно такую программу. И еще одно условие – «Ф.» рассматривал только рублевые программы.
В финальном списке десять банков. Они ранжировались в первую очередь по следующим параметрам: минимальный размер ставки, размер минимального первоначального взноса и максимальный выдаваемый кредит. Учитывались и другие параметры: мораторий на досрочное погашение, комиссия за выдачу кредита и базовые требования к заемщикам. Для сравнения «вне конкурса» приводится программа «Новостройка» от АИЖК.
Со Сбербанком, конечно, конкурировать сложно. По данным портала «Русипотека», в течение 2009 года он выдал более 128,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 107,4 млрд рублей. Что касается низких процентных ставок – от 10,5% годовых – в рублях, заявленных на сайте, то они доступны далеко не всем: привлекательная ставка актуальна для тех, кто берет кредит с первоначальным взносом от 50% и не более чем на 10 лет, желательно, чтобы еще была зарплатная карта «Сбера». Реальные же ставки при расчетах кредита лучше закладывать на уровне не менее 12–13%. Кстати, кредитный калькулятор на сайте банка выдает странные результаты, предлагая потенциальному заемщику кредит с ежемесячными платежами около 80% от его совокупного дохода. На практике же редкий банк допускает превышение 45-процентного порога. Из положительного: минимальный размер взноса для большинства заемщиков может составлять 15–20%. Кроме того, «Сбер» в числе первых отказался от комиссии при выдаче ипотеки (ранее она составляла 1,5% от ссуды). Здесь свою роль, очевидно, сыграла активность Роспотребнадзора, который довел «вопрос о комиссиях» до Высшего арбитражного суда. Последний разрешил его в пользу заемщиков. Но остальные банки, исследованные «Ф.», как будто этого и не заметили. В том числе и Городской ипотечный банк, работающий по стандартам АИЖК. Конкурентное преимущество этого банка – ставка по кредиту, не превышающая 11% годовых в рублях (условия от АИЖК), но тут же накладывается жесткий лимит на максимальный размер кредита – 4 млн рублей, в остальном условия вполне привлекательны для заемщиков.
Юникредитбанк, занявший третье место, также отличился невысокими ставками по ипотеке (12,15–13%), минимальным размером первоначального взноса в 20% и сроком кредитования до 30 лет. Кроме того, банк предлагает кредиты с плавающими ставками, но стоит ли с ними связываться, учитывая нестабильность не только российской, но и мировой экономики?
Газпромбанк предложил «Ф.» расчеты с аннуитетными и дифференцированными платежами. Условия кредитования близки к «Юникредиту» – 13-процентная ставка, 20-процентный первоначальный взнос, но максимальный срок кредита чуть ниже – 25 лет. Иногда такая, казалось бы, незначительная разница позволяет получить заемщику кредит на интересующий его объект, если по своим доходам он идет на пределе возможного. А растягивать ипотечное «удовольствие» на несколько десятков лет в любом случае мало кто станет – чудовищная переплата накопится. ВТБ24 – ближайший конкурент Газпромбанка по условиям кредитования. Разница в ставках минимальна. Выбор в данном случае может быть обусловлен удобством для будущего заемщика – более широкая сеть присутствия, изначальная ориентация на розницу.
Шестую и седьмую позиции в рейтинге занимают «Дельтакредит» и Московское ипотечное агентство (МИА). Короткий пятилетний кредит будет выгоднее взять в МИА, ставка будет ниже – 12,5 против 13%. При этом МИА изначально создавался для выдачи социальной ипотеки московским очередникам, владеет же банком столичное правительство (подробнее об этом в «Ф.» № 3).
Еще одна пара «близнецов» – Банк Москвы и Райффайзенбанк со ставками 14,2 и 14,5% соответственно. Оба привлекательны низким первоначальным взносом – 15%.
Что касается требований к заемщикам и перечня необходимых документов для предоставления кредита, то они достаточно стандартны. Информацию несложно найти на сайте банков. Главное – помнить: конечный выбор будет обусловлен, в том числе отношением к конкретному заемщику. Более лояльные кредиторы, как правило, выставляют и более высокие проценты.
Модели заемщиков
1 Молодой специалист до 30 лет, не женат и без детей. Работает, ежемесячный доход 60 тыс. рублей. Планирует приобрести однокомнатную квартиру общей площадью не более 40 кв. м в Москве или Подмосковье.
2 Молодая семья без детей, возраст по 25 лет. Оба работают, совокупный ежемесячный доход на семью составляет 70 тыс. рублей. Планируют приобрести однокомнатную квартиру на вторичном или первичном рынке в Москве или Подмосковье общей площадью от 40 кв. м.
3 Семья: двое взрослых около 35 лет, двое детей младшего школьного возраста. Оба взрослых работают, совокупный доход на семью составляет 130 тыс. рублей. Планируют приобрести трехкомнатную квартиру на вторичном или первичном рынке в Москве или Подмосковье общей площадью от 60 кв. м.
4 Семья: двое взрослых 40–45 лет, двое детей-подростков. Оба взрослых работают, совокупный доход на семью составляет 200 тыс. рублей. Планируют приобрести четырехкомнатную квартиру на вторичном или первичном рынке в Москве или Подмосковье общей площадью от 100 кв. м.
5 Семья: двое взрослых по 50 лет, двое взрослых детей (непостоянно работающие студенты старше 18 лет), рассматривают вариант отселения детей или себя в новую двухкомнатную квартиру общей площадью 50 кв. м на вторичном или первичном рынке в Москве или Подмосковье. Оба взрослых работают с совокупным ежемесячным доходом 100 тыс. рублей, дети не имеют постоянной работы и стабильного дохода.
На что рассчитывать
Стоимость, млн руб. / Москва / Московская область
3–4 / Однокомнатная, в непривлекательном районе, общая площадь до 40 кв. м. Ограниченное предложение / Квартира от 1 до 3 комнат общей площадью до 60 кв. м в ближнем (до 30 км) или среднем (до 60 км) поясах Подмосковья
4–5 / «Двушка» до 50 кв. м в непривлекательном районе. Ограниченное предложение / Аналогичное предложение, но более высокого качества жилья и меньшей удаленности от МКАД
5–7 / Двухкомнатная квартира площадью 40–60 кв. м в спальных районах ВАО, ЮВАО и ЮАО / Двух- или трехкомнатные квартиры площадью 50–80 кв. м бизнес-класса в ближнем Подмосковье
7–9 / «Двушка» или «трешка» эконом-класса, 50–80 кв. м общей площадью в шаговой доступности от метро в спальном районе / Многокомнатные квартиры бизнес-класса 80–120 кв. м в ближнем Подмосковье
9–12 / Многокомнатные квартиры эконом-класса до 100 кв. м в спальных районах / Многокомнатные квартиры бизнес-класса площадью свыше 100 «квадратов» в ближнем Подмосковье
Фото: forexaw.com
