Покупка, продажа, сдача в аренду недвижимости, получение ВНЖ или гражданства на её основании, владение собственностью – всё это сопряжено с большим количеством правовых и процедурных нюансов и требует доскональных знаний часто меняющегося турецкого законодательства; Рассказываем, как избежать разочарований на разных этапах сделок.
Что-то пошло не так. К сожалению, там где есть продавец и покупатель, а тем более, иные заинтересованные стороны, например государство, выдающее или не выдающее икамет (вид на жительство), такая вероятность всегда существует. Поскольку недвижимость – приобретение дорогостоящее, проблемы, тем более, неожиданные проблемы на какой-то из стадий, могут быть весьма болезненными.
Как максимально оградить себя от неприятностей, и что делать, если они всё-таки возникли, знают в LIR Consulting Firm, специализирующейся на безопасном инвестировании в Турции, юридическом консалтинге и подборе безопасной недвижимости. Мы побеседовали с руководителем этой компании, юристом Жанной Денисовой.
На что нужно обращать внимание при покупке жилья в новостройке в Турции?
Обязательно надо проверить застройщика: каковы его активы, есть ли за ним налоговая задолженность, судебные дела. Перед покупкой квартиры в том или ином проекте надо ознакомиться с правоустанавливающими и разрешительными документами, убедиться, что нет обременений.
Если земельный участок не в собственности застройщика, то очень важно посмотреть договор о совместной деятельности застройщика и землевладельца: сколько и какие квартиры у застройщика по проекту, какие квартиры у землевладельца.
Бывает так, что по договору часть квартир в построенном доме принадлежит землевладельцу. Но вы-то этого не знаете и ведёте сделку напрямую с застройщиком. Здесь нужно быть очень осторожным, потому как застройщик мог уже продать свои квартиры, а вам предложить квартиру землевладельца. Чтобы не попасть в эту ловушку, перед заключением контракта вам нужно потребовать все документы, подтверждающие право собственности (тапу), а также документ о государственной приёмке объекта (искан) или договор о сотрудничестве.
Ещё один момент – требуйте оригинал платежного документа, если оплачиваете наличными.
В Турции, если нет оригинала платежного документа, то в суде невозможно доказать передачу денежных средств.
А какие подводные камни при покупке недвижимости на вторичном рынке в Турции?
Квартира может быть с долгами за коммуналку, в том числе с судебным процессом по взысканию долгов. Соответственно, долги перейдут вам после покупки такого объекта. Кроме того, квартира может быть с арендаторами.
Важно понимать, что по турецкому законодательству при смене собственника договор аренды не прекращается. Расторгнуть договор аренды не так-то просто, и, если арендаторы не нарушают условий договора, то практически невозможно.
Идём дальше. Продавец квартир может оказаться уже не собственником.
В Турции при продаже недвижимости не требуют оригинал тапу, его не изымают. Поэтому вам могут показать документ о собственности на уже проданную квартиру.
Ещё неприятная ситуация, если у квартиры оказывается не один собственник, а несколько, один из которых, возможно, наложил запрет на продажу. В тапу эти сведения не отражаются, но они есть в кадастре. Из кадастра вы узнаете, сколько собственников у объекта, какие наложены запреты, ограничения на продажу, не находится ли тапу под обременением.
Да, и перед сделкой на вторичном рынке нужно убедиться, что дом не попал в программу реновации и сноса.
Что важно учитывать при выборе риелторского агентства?
Получить лицензию на открытие агентства недвижимости в Турции относительно несложно. Многие люди, не являющиеся специалистами и не обладающие достаточным опытом и знаниями, могут прийти в этот бизнес. Поэтому важно внимательно отнестись к выбору и работать с проверенными агентствами, желательно в сопровождении адвоката.
Можно ли в Турции договор купли-продажи заключить в простой письменной форме?
По закону договоры купли-продажи в Турции должны иметь нотариальную форму. Однако, чтобы сократить затраты, допустимо заключить договор в простой письменной форме. В этом случае стороны могут легко его расторгнуть без уплаты каких-либо штрафов.
До получения свидетельства о праве собственности вы можете в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи с застройщиком и вернуть уплаченные деньги без штрафных санкций, если договор между вами не заключён нотариально.
Что делать, если застройщик задержал строительство?
Если вы уже являетесь собственником квартиры, вы можете потребовать скидку от оплаченной цены с учётом степени завершённости строительства.
Вы можете также потребовать расторжения договора и возврата уплаченных денег.
Если в договоре указано, что в случае задержки строительства застройщик уплачивает штраф в размере средней арендной платы за каждый месяц просрочки, то рассчитывается и запрашивается подлежащая уплате сумма. Однако если в договоре не указана плата за просрочку, размер арендной платы определяется судом с учётом рыночных условий и взимается с продавца.
Что нужно иметь в виду тем, кто покупает квартиру с целью сдавать её в аренду?
Чтобы сдавать квартиру в Турции в краткосрочную аренду, необходимо иметь соответствующую лицензию. Её выдают только при наличии протокола общего собрания жильцов, в котором 100 процентов собственников дали согласие на то, что квартиры в доме могут сдаваться в аренду туристам. Далеко не все дома имеют такой протокол. Таким образом, вы рискуете купить недвижимость, которую не сможете сдавать на короткий срок (до 3 месяцев).
Как получить ВНЖ на основании тапу?
Для получения ВНЖ на основании владения собственностью необходимо приобрести недвижимость стоимостью не менее 200 000 долларов. Сумма должна быть указана в тапу и подтверждена экспертной оценкой.
Если вы купили квартиру или дом до 15 января 2025 года, то можно получить ВНЖ этого типа на основании только экспертной оценки, при этом стоимость объекта в тапу может быть менее 200 000 долларов. В любом случае недвижимость должна находиться в «открытом» районе.
При правильном юридическом сопровождении вы оформите ВНЖ по тапу сроком на 2 года без препятствий. Более того, саму карточку ВНЖ адвокат может получить без вашего личного присутствия.
Для оформления права собственности на недвижимость нужен сертификат по обмену валюты в банке (DAB bilgisi) – вы должны перевести доллары или евро в лиры и обратно в ту валюту, в которой происходят расчёты по договору (таковы особенности процедуры). Если вы приобретаете недвижимость стоимостью 200 000 долларов для получения ВНЖ, а за время с момента оформления вами в банке справки об обмене валюты до момента проверки документов сотрудником миграционной службы курс иностранной валюты изменится, ваше заявление на получение икамета может быть отклонено. Это решение реально оспорить в суде, но лучше предотвратить такое развитие событий. Рекомендуем указывать в тапу сумму чуть большую, чем 200 000 долларов, и не затягивать с подачей документов в миграционную службу.
Заявления на ВНЖ теперь можно подавать через нотариусов, а не только через миграционную службу. В случае подачи через нотариуса решение принимается быстрее, в течении 5-7 рабочих дней.
Может ли иностранец купить земельный участок в Турции, и есть ли какие-либо ограничения в таких сделках?
Да, вы можете приобрести землю, но, поскольку вы иностранец, вы обязаны разработать проект строительства на земельном участке в течение не менее 2 лет с момента покупки. Для этого достаточно будет до истечения 2 лет подать заявление на получение разрешения на строительство в муниципалитет, где находится земля, и оформить лицензию.
Что следует учитывать при покупке недвижимости для подачи заявления на получение гражданства?
Владельцами приобретаемой недвижимости за последние 3 года должны быть только граждане Турции.
Если покупаете земельный участок, то на нём должно быть здание, или должен быть разработан проект строительства.
Общая стоимость приобретаемого объекта или объектов, указанная в отчёте об оценке, должна составлять не менее 400 000 долларов США. Недвижимость может быть как жилой, так и коммерческой. Через три года её можно продать и вернуть инвестиции.
Сумма, указанная в документе о покупке иностранной валюты (DAB), должна быть переведена на банковский счет продавца в эквиваленте турецких лир (надо написать заявление) через банковский счет покупателя. Одной из главных проблем являются ошибки, допущенные на этом этапе.
Рассмотрение заявки на гражданство занимает примерно год. Теперь претендент на паспорт проходит двойную проверку личности Интерполом: в начале и в конце процесса подачи заявления, поэтому сроки увеличились. Однако, если вы подаете заявку через инвестиционное управление президента, одобрение вы получите на 4-5 месяцев раньше.
Какие услуги оказывает ваша компания?
Мы занимаемся юридической проверкой недвижимости и застройщика, делаем подбор безопасных объектов под любые цели, помогаем получить ВНЖ и гражданство Турции, открыть бизнес, получить разрешение на работу, ввезти автомобиль. Также мы представляем интересы наших клиентов в суде по делам любых категорий и любой сложности, взыскиваем задолженности и неустойки с застройщиков.
Мы предоставляем индивидуальный инвестиционный портфель:
- Проекты от проверенных застройщиков (жилые комплексы, отели, бизнес-центры и так далее)
- Анализ проектов и подготовка отчетов о рентабельности
- Объекты с краткосрочным и долгосрочным потенциалом роста стоимости
- Альтернативные инвестиционные инструменты, помимо недвижимости
Мы осуществляем подбор недвижимости под любые цели и потребности:
- Недвижимость, подходящая для получения вида на жительство
- Объекты, дающие право на подачу заявления на гражданство
- Недвижимость с высокой арендной доходностью
- Объекты, подходящие для краткосрочной аренды
- Инвестиционная недвижимость
- Земельные участки и сельхозугодья
- Коммерческая недвижимость
И это ещё неполный список!
У нас есть специалисты, которые говорят на турецком, английском и русском языках! С нами вы комфортно и быстро решите ваши вопросы!
Статья подготовлена при информационной поддержке компании LIR Consulting Firm
