Где купить квартиру в новостройке, если цена у застройщика и у риэлтора одинакова?
По оценке петербургских риэлторов, клиенты все чаще покупают жилье в новостройках через агентства недвижимости. Если еще в 2011-2012 годах доля сделок с новым жильем в риэлторских компаниях составляла 10-15%, то в 2013 году в некоторых агентствах она достигла 30-40% и сейчас продолжает расти. Многопрофильные агентства именно в 2013 году начали либо усиливать, либо вновь создавать специальные отделы по продаже новостроек. Есть и такие агентства, которые специализируются исключительно на продаже нового жилья.
Некоторые из застройщиков имеют собственные отделы продаж, а другие целиком отдали продажи риэлторам на аутсорсинг. Эксперты объясняют эту тенденцию тем, что для ряда девелоперских компаний такая модель экономически более выгодна. Собственные отделы продаж и рекламы, особенно на начальном этапе строительства, требуют дополнительных затрат на обустройство офиса, на выставки и рекламу, а также на выплату зарплат. Оценив объем денежных и временных затрат, некоторые застройщики пришли к выводу, что работать с агентствами недвижимости целесообразнее. По факту совершившейся сделки строители выплачивают агентству стандартную агентскую комиссию, а взамен получают и готовый отдел продаж, и отдел рекламы, и универсального консультанта по недвижимости, а еще – маркетолога для себя. Чаще всего девелоперы делают выбор в пользу крупных агентств, в которых помимо департамента новостроек есть отдел, специализирующейся на вторичном рынке, и ипотечные брокеры.
Для покупателя в пользу работы с риэлторами говорит тот факт, что на рынке основная масса клиентов имеет старое жилье, которое сперва нужно продать, чтобы вложить полученные деньги в новый объект. Также многим покупателям нужна помощь по подбору и оформлению ипотечных программ или субсидий. Такая работа под силу только опытным и знающим специалистам.
Другое преимущество работы с агентством для покупателя – большой объем сформированного у них предложения. Агенты, выяснив потребности и возможности потенциального покупателя, предлагают ему на выбор подходящие объекты из списков, предоставленных десятками строительных компаний. Это дает возможность каждому покупателю найти свой объект, не тратя времени на обзвон всех застройщиков, чтобы узнать сроки, возможности, скидки, технологии и т.п. Кроме того, риэлторы будут крайне полезны покупателю в двух случаях: острой нехватки времени и низкой осведомленности об обычаях, сложившихся на сегодняшнем рынке недвижимости в том или ином городе.
«Когда цена объекта и от агентства, и от застройщика одинакова, покупатель обязательно обратится в известное агентство, в котором получит и юридическую консультацию, и сопровождение сделки», – уверены в компании NAI Becar.
Между тем, эксперты агентства «Дарко» отмечают, что у многих покупателей до сих пор есть заблуждения, касающиеся приобретения новостроек через риэлторов. Например, бытует мнение, что при обращении к риэлторам они должны будут что-то дополнительно заплатить. «Кстати, не все строители это мнение опровергают», – посетовал наш эксперт. Некоторые уверены, что строители могут предложить больше квартир, чем риэлторы, потому что самые лучшие варианты они якобы придерживают для себя. «Так действительно делают многие застройщики, но это бывает с очень малым количеством квартир», – подчеркнули в «Дарко». Можно встретить мнение, что строители гораздо больше знают о своем объекте и все расскажут. «На самом деле наши сотрудники проходят обучение у тех же самых строителей и обладают той же самой информацией», – отметил наш собеседник.
Марина Самсонова, менеджер отдела долевого строительства риэлторской компании «БагИра»:
Если покупатель четко оценивает свои потребности, тогда он предпочтет заключить сделку с застройщиком. Если же клиент живет в другом городе или просто слабо ориентируется в рынке, ему будет комфортнее работать с агентством.
Плюсы покупки квартир у риэлтора такие. Во-первых, он работает с несколькими застройщиками, поэтому может предложить клиенту несколько вариантов в разных районах города, различной стоимости, организовать удобный график просмотра. Во-вторых, он проведет полное юридическое сопровождение сделки (проверку разрешительной документации, договора долевого участия) и поможет в подборе ипотечной программы. В-третьих, риэлтор может продать существующий объект клиента, чтобы в дальнейшем купить ему квартиру в строящемся доме, – у застройщика данной возможности нет. В-четвертых, помимо широкого выбора квартир, у риэлторов существуют эксклюзивные квартиры от подрядных организаций.
А то, что у риэлтора цена на квартиру будет выше, чем у застройщика, – это ошибочное мнение.
Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака»:
Если изначально застройщики самостоятельно продавали свои объекты, то с увеличением объемов строительства они стали активно сотрудничать с агентствами недвижимости (особенно в продаже новостроек сегмента «масс-маркет»). В последнее время сделок с недвижимостью, проводимых с помощью риэлторов, становится все больше.
Клиентам удобно покупать новостройки через агентства, потому что в риэлторских компаниях клиент получает независимую оценку всей строящейся недвижимости города и области, профессиональные рекомендации по выбору оптимального варианта и комплексное сопровождение сделки. При этом никакой дополнительной комиссии за услуги они не платят. Стоимость объектов у застройщиков и агентств одинакова.
Наиболее выгодная для покупателя схема сотрудничества риэлтора и застройщика – такая, когда у агентства есть в наличии все типы и метражи квартир, которые предлагает строительная компания. Также важно, чтобы сохранялись все акции и скидки от застройщика.
Андрей Гладышев, менеджер АН «Дарко»:
Сейчас жилье на «первичке» чаще покупают напрямую у застройщиков (примерно в 70% случаев). Просто от застройщиков идет гораздо больше рекламы – люди ее видят и звонят. А к нам, в основном, обращаются, когда есть сложности: например, нужно сначала что-то продать на вторичном рынке, взять ипотеку или использовать жилищные субсидии. Не все застройщики могут помочь в таких ситуациях.
Подтверждая плюсы покупки новостроек через риэлторов, я по своему недавнему опыту могу привести такие примеры. Один наш клиент должен был два месяца ждать, пока ему переведут государственную субсидию после продажи комнаты в коммуналке. Застройщик не хотел на этот срок забронировать выбранную им квартиру, но мы как постоянный и проверенный партнер смогли застройщика уговорить, и сделка состоялась. Второй пример: мы сотрудничали с одним застройщиком, который формально работал по 214-му закону, но при этом предлагал покупателям для расчета «вексельную» схему, заинтересовывая их дополнительной скидкой в размере 15%. Мы предупредили своих клиентов о возможных рисках, и они прислушались к нашему совету.
