В каких случаях можно «прописать» человека в квартире без согласия других жильцов? И когда можно «выписать» проживающего, если он не готов сняться с регистрационного учёта по месту жительства самостоятельно?
Если квартира не приватизирована
«Принудительная» прописка
Один из жильцов неприватизированной квартиры без согласия других, а также без согласия уполномоченных представителей собственника (как правило, местной администрации) может «прописать» в ней только своих несовершеннолетних детей (см. Постановление Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009, п. 26).
С согласия всех других «прописанных», но без согласия уполномоченных представителей собственника наниматель вправе вселить в квартиру и зарегистрировать в ней мужа или жену, детей (совершеннолетних и несовершеннолетних) и родителей (ЖК РФ, ст. 70, п. 1).
«Принудительная» выписка
Согласно Жилищному кодексу РФ, в неприватизированной квартире все зарегистрированные в ней по месту жительства считаются нанимателями с абсолютно равными правами (ст. 69, п. 2). Поэтому один из жильцов выселить другого и снять с регистрационного учёта без его согласия не может.
У этого правила есть только два исключения, но «принудительная выписка» по обоим из них возможна только с помощью решения суда.
В первом случае необходимо доказать, что жилец-наниматель, которого нужно «выписать», фактически утратил право пользования жилым помещением в связи с выездом на другое место проживания (ЖК РФ, ст. 83, п. 3). Проще говоря, стал «мёртвой душой». Чтобы подобный иск мог быть удовлетворён, как правило, необходимо доказать:
а) что жилец выехал из квартиры совсем (а не временно);
б) жилец выехал из квартиры добровольно;
в) другие проживающие не препятствовали ему пользоваться квартирой;
г) жилец не платит за коммунальные услуги (подробнее см. Постановление Пленума…, п. 32).
Во втором случае необходимо доказать, что наниматель систематически нарушает права и законные интересы других проживающих. Например:
а) нарушает требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства;
б) нарушает правила пользования жилыми помещениями (в частности, неоднократно нарушает тишину и покой ночью,
в) нарушает правила содержания домашних животных,
г) совершает хулиганские действия (в частности, уничтожает имущество других проживающих) (подробнее см. Постановление Пленума…, п. 39).
Тогда по решению суда такой наниматель может быть выселен в соответствии с требованиями ЖК РФ (ст. 91, п. 1).
Если квартира на праве собственности
«Принудительная» прописка
Здесь работает то же самое правило, что и в случае с неприватизированной квартирой. Собственники без согласия других собственников и даже просто зарегистрированные по месту жительства без согласия собственников вправе «прописать» в квартиру только своих несовершеннолетних детей.
«Принудительная» выписка
«Выписать» проживающих без их согласия может только собственник (один из собственников). Однако для этого также необходимо решение суда. «Выписать» через суд владелец жилья может
а) бывших членов его семьи после прекращения семейных отношений (ЖК РФ, ст. 31, п. 4);
б) «прописанных» квартиросъёмщиков за нарушение условий договора или после окончания срока его действия (ЖК РФ, ст. 31, п. 7).
Бывшего супруга (или супругу) собственник квартиры может снять с регистрационного учёта через суд после развода. Других бывших членов семьи – если докажет, что семейные отношения фактически прекратились. В частности, если:
а) бывшие члены семьи отказались вести общее хозяйство с владельцем квартиры,
б) у них отсутствует общий с собственником бюджет и общие предметы быта,
в) они не оказывают владельцу жилья поддержки,
г) они фактически переехали на другое место жительства (см. Постановление Пленума…, п. 13).
Однако у этого правил есть ряд исключений. Во-первых, собственник не может «выписать» из квартиры своих несовершеннолетних детей без их согласия, даже после развода с их матерью или отцом.
Во-вторых, невозможно выселить тех членов семьи, которые проживали в квартире в момент приватизации и отказались от неё в пользу других проживающих.
В-третьих, иммунитетом от «принудительной выписки» обладают пользователи жилья по так называемому завещательному отказу.
И в-четвёртых, в ряде случаев собственник не может принудительно выселить из квартиры получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если квартиру продать, новый собственник получит право «принудительно выписать» только несовершеннолетних детей бывшего владельца. Все остальные вышеописанные права и запреты останутся в силе (подробнее см. в этом материале «Квадрата»).
В частности, «прописанных» квартиросъёмщиков, заключивших договор найма жилья с предыдущим владельцем, новый собственник сможет принудительно выселить только через суд и только за нарушение условий договора или после окончания срока его действия.
