Покупка квартиры – это, пожалуй, один из лучших способов не только сохранить, но и преумножить свои накопления. Особенно выгодно это для тех, кто не собирается жить в приобретаемом жилье. «Куплю и сдам квартиру», – думает такой инвестор. Однако, не будучи специалистом в данном вопросе, достаточно сложно заранее прикинуть, стоит ли овчинка выделки. Выясняем, как заработать на сдаче в аренду жилой недвижимости, тем самым «отбивая» расходы на ее покупку.
Какие квартиры сдавать лучше всего?
Одна из самых распространенных и одновременно с этим наиболее серьезных ошибок, которые совершают люди, которые намерены купить и сдать квартиру, – это приобретение жилья «под себя». К примеру, вы намерены сдавать новую квартиру на протяжении пары десятков лет, а потом переехать в нее на время заслуженного отдыха. В мечтах вы видите себя вдалеке от городского смога и суеты мегаполиса, поэтому покупаете жилье на лоне природы, далеко за КАДом. Но дело в том, что основной процент потенциальных арендаторов – это приезжие, которые оказались в Петербурге в связи с необходимостью работать или учиться именно здесь. Им необходимо наличие станции метро как можно ближе от дома. Конечно, в перспективе лет через десять метро возле вашего дома будет, но сейчас до него нужно ехать автобусом полчаса и дольше. Следовательно, уютная квартира – пусть даже с видом на озеро и лес – не будет пользоваться стабильно высоким спросом. Оптимальный выбор квартиры для сдачи – это спокойный спальный район и дом в 5–7 минутах ходьбы от метро.
Купить и сдать квартиру: кому?
Немаловажно, кого вы видите в качестве арендатора принадлежащей вам жилой недвижимости. Если вас не смутит проживание в ней студентов, вахтовиков или трудовых мигрантов, то расходами на ремонт, приличную мебель и современную бытовую технику можно и пренебречь. Если же вы ориентированы на долгосрочную сдачу в аренду приличной семье – возможно, с детьми – то без свежего косметического ремонта, стиральной машины, микроволновки и прочих радостей современного человека не обойтись.
Как бы то ни было, всю мебель, аппаратуру и бытовую технику подробно опишите в тексте договора аренды на тот случай, если случайно или намеренно арендаторы их повредят. Что касается ремонта, то для съемной квартиры его стоимость не должна превышать размер арендной платы за один-два месяца.
Квартира-эксклюзив
Сдавая в аренду студию в Ленобласти, в принципе, можно вернуть ее стоимость в течение 15–20 лет. То есть, если квартира куплена в ипотеку – при наличии солидного первоначального взноса, – можно выплатить банку долг за счет полученных от сдачи недвижимости средств.
Другой вариант «отбить» стоимость квартиры – за гораздо меньший в сравнении с жильем эконом-класса срок – это инвестиция в так называемое эксклюзивное жилье. Это расположенные прежде всего в центральной части города квартиры, совершенно не похожие на типовые, – лофты, мансарды, жилье в полуподвальном помещении, квартиры на верхнем этаже с выходом на крышу и т. п.
Огромные окна с видом на красоты Петербурга или красочные витражи, пропускающие причудливо раскрашенные в разные цвета солнечные лучи, балкончики необычной формы с коваными перилами и старинные камины – вот лишь малая часть того, что может сделать вашу квартиру привлекательной для высокопоставленных арендаторов, готовых платить за аренду впечатляющие суммы.
Наиболее желанный квартиросъемщик для желающих купить и сдать квартиру, не похожую на другие, – это топ-менеджеры, которые приехали из-за рубежа жить и работать в нашей стране. Эти люди знают толк в достойном жилье и не видят ничего необычного в том, чтобы платить за него хорошие деньги. Кроме того, иностранцы – в отличие от некоторых наших соотечественников – в большинстве своем крайне бережно относятся к чужому имуществу. Это очень ценно для собственников квартиры, которые вложили немало средств в ремонт и меблировку. Наконец, в большинстве случаев в договоре в качестве арендатора прописано не физическое, а юридическое лицо – работодатель экспата. Это хорошо для арендодателя в том случае, если возникнет какая-либо спорная ситуация.
Сдача в аренду квартиры в ипотеке
Согласно действующему законодательству, купить и сдавать квартиру в залоге не запрещается. В любом случае следует узнать, есть ли в договоре ипотеки с банком пункт о запрете на аренду данного жилого объекта третьими лицами. Если его нет, то препятствовать сдаче квартиры представители банка не вправе.
В среднем доход от аренды не превышает 8–10% от стоимости квартиры ежегодно. Однако собственнику следует принимать во внимание и возможные сложности с поиском добросовестного платежеспособного арендатора на длительный срок, и необходимость незапланированных трат – например, замену текущих кранов, косметический ремонт и т. д., и постоянно растущие коммунальные платежи, и возможную порчу имущества жильцами. Вместе с тем купить и сдавать квартиру с целью покрыть за счет арендной платы платежи банку имеет смысл. Но имеет его такое приобретение только в том случае, когда есть средства на первоначальный взнос в размере хотя бы половины стоимости жилья. Иначе вы не только не извлечете из своей квартиры выгоды, но еще и окажетесь в минусе – ежемесячный взнос по ипотеке, оплата коммунальных платежей и мелкие досадные расходы, которые так или иначе ожидают любого владельца недвижимости, в сумме могут превысить размер ежемесячной арендной платы в два и более раз.
«Вторичка» начинает и выигрывает
Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнениях по поводу того, что купить и сдавать квартиру – объект вторичного рынка – целесообразнее, чем жилье в новостройках. Несмотря на возможную ветхость инженерных коммуникаций, старый фонд имеет ряд преимуществ перед свежепостроенными зданиями.
Прежде всего это развитая инфраструктура района, налаженная транспортная сеть и наличие в непосредственной близости от дома магазинов, банков, салонов и прочих необходимых для нормальной жизни объектов. Кроме того, владельцу квартиры в старом доме не придется сталкиваться с возможными проблемами в ходе усадки его фундамента. Наконец, в новостройке не угадать, кто окажется вашими соседями, а в старом фонде это известно заранее – едва ли кто-то из арендаторов захочет жить рядом с буйным алкоголиком или регулярно закатывающей по ночам бурные многочасовые скандалы супружеской парой. Стабильность и уверенность важны не только для собственников, но и для арендаторов жилья.
