На вторичном рынке стало труднее продать квартиру, требующую «глубокого» ремонта
Эксперты компании «Инком-Недвижимость» (на основании своего московского опыта) заявили о том, что покупательский спрос на квартиры, требующие существенного ремонта, «практически отсутствует». Под «существенным» подразумевается ремонт, требующий замены полов, коммуникаций (электропроводки и труб), сантехники и (хотя бы частично) окон.
Явное предпочтение, отдаваемое покупателями квартирам с ремонтом, специалисты связывают прежде всего с удорожанием строительных и ремонтных материалов. Минимум половина «ремонтного» бюджета – траты на строительные и отделочные материалы, электрику и сантехнику.
Вторая причина – текущие рыночные условия (значительное преобладание предложения над спросом и снижение уровня платежеспособности населения). Третья причина в том, что до 90% сделок на вторичном рынке жилья в настоящее время – это альтернативные операции купли-продажи. Их участники, согласно условиям договора, должны освободить прежнюю жилплощадь и переехать в новую за 1-2 недели после получения свидетельства о госрегистрации перехода прав собственности. За небольшим исключением у всех этих «альтернативщиков» – семьи, мебель, домашние библиотеки, семейные сервизы, коты и аквариумные рыбки. При таком «обременении» люди, приобретающие жилье эконом- и комфорт-классов (самая массовая и консервативная категория клиентов), не могут позволить себе жить на чемоданах – им надо быстро переехать и начать жить в новой квартире. Поэтому «голые стены» для них – не вариант. Как минимум в квартире должны быть в порядке сантехника и электрика, поклеены обои, настелены полы – то есть присутствовать элементарная чистовая отделка, пусть не новая, но в хорошем состоянии. Ремонт «под себя» эти люди сделают, но позже. Так что наличие ремонта заметно повышает ликвидность жилплощади (а его отсутствие, соответственно, понижает).
Что важно, наличие ремонта, однако, не ведет к увеличению цены. За редким исключением, даже качественный ремонт в квартире массовых сегментов («эконом» и «комфорт») не является для собственника аргументом при торге, а всего лишь позволяет реализовать объект по цене предложения, соответствующей среднерыночным показателям (при том что около 80% сделок проходят с дисконтом, в среднем – 10%). Зато есть противоположная зависимость: чтобы продать квартиру, требующую ремонта, в большинстве случаев требуется снизить ее стоимость примерно на 15% по сравнению со среднерыночными показателями.
«Можем опровергнуть стереотип, что 90% покупателей на вторичном рынке жилья немедленно после покупки очищают квартиру до состояния голых стен и начинают ремонт “под себя”. На самом деле доля таких энтузиастов – не более 15%. Как правило, это молодые люди, обладающие определенным достатком, позволяющим снимать жилплощадь на время ремонта, минимумом личных вещей и социальных “привязок” к определенному месту жительства. Еще одна категория – те, кто во время ремонта имеет возможность жить с родственниками. Наконец, третья группа – покупатели, для которых новая квартира – не единственное жилье. Для остальных вопрос состояния приобретаемой жилплощади в той или иной степени важен», – отметили в департаменте вторичного рынка «Инком-Недвижимости».
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:
Я бы не сказал, что все покупатели хотят квартиры только с ремонтом. Около половины из них готовы оплачивать его самостоятельно, если ремонт небольшой. Но, конечно, серьезный ремонт с заменой полов, коммуникаций и сантехники хотят делать уже меньше покупателей.
Если квартире требуется серьезный ремонт (в комфорт-классе он стоит 15-20 тыс. рублей за кв.м), то продавец должен быть готов сделать скидку. Не скажу точно, какого именно размера. Все зависит от квартиры. Если она уникальная, супервидовая, в хорошем месте и т.п., то иногда люди готовы купить ее и без ремонта, а потом с удовольствием сделать его по своему вкусу.
С тем, что все покупатели «элиты» требуют готового ремонта, я бы не согласился. Они четко делятся на две категории. Одни ничего делать не хотят – хотят только въехать и жить, но таких вариантов продается очень мало. А другие, наоборот, не хотят чужого ремонта и хотят все делать сами (чаще всего это неработающие жены богатых мужей). В Петербурге ремонт элитного жилья (считая и инженерию, и сантехнику) стоит порядка 1000 долларов за метр.
Надежда Тодыкова, территориальный директор АН «Итака»:
80% покупателей на петербургском вторичном рынке предпочитают квартиры с ремонтом, так как не располагают дополнительным бюджетом на ремонт. В среднем хороший ремонт «с нуля» для стандартной «двушки» в Петербурге стоит от 800 тыс. до 1 млн рублей.
Оценивая состояние жилплощади, покупатели учитывают внешний вид напольного покрытия, наличие свежих обоев, изношенность коммуникаций, наличие встроенного кухонного гарнитура. Таким образом, продавцам квартир на вторичном рынке можно посоветовать: при подготовке квартиры к продаже выделить средства на косметический ремонт в проблемных зонах.
На рынке элитной недвижимости действуют совсем другие законы. Абсолютное большинство покупателей квартир премиум-класса предпочитают приобретать «голые стены» и делать ремонт по собственному вкусу с привлечением дизайнера. Квартиры с отделкой рассматриваются только в том случае, если это ремонт исключительного качества и уровня.
Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском»:
В Питере ситуация мало отличается от московской. Категорически не согласны ни на какой ремонт треть покупателей. Остальные согласны что-то поделать. Квартира с ремонтом будет куплена в первую очередь среди подобных, но не дороже. Если требуется вложиться в ремонт, то вот недавний пример. Квартира выставлялась за 3,1 млн рублей, но была продана за 2,85 млн. Скидка составила 8%. Это и есть средний размер скидок в таких случаях – 7-10%, но о 15% я бы не говорила, это уже слишком много, и продавцы «вторички» к этому не готовы.
Еще один пример будет по цене ремонта. Квартира в центре, старый фонд, 86 кв.м, в «коммунальном» состоянии, ремонт нужен большой: полы, очистка стен, замена окон и сантехники. Мастер сказал, что работа будет стоить 700 тыс. рублей, а материалы – 1 млн. Получается 19 780 рублей за метр. Вот цена приличного серьезного ремонта. А самый простой (практически любой) ремонт стоит 10 тыс. рублей за кв.м.
