Потребитель, впервые столкнувшийся с рынком новостроек, поразится числу предложений и компаний, работающих на этом рынке, и, пожалуй, приготовится убить месяцы на поездки на стройки и изучение отзывов в интернете. Но есть более прямой и очевидный способ узнать о надежности застройщика – проверить его деятельность на предмет соответствия законодательству.
Юридическая база
Основной документ, защищающий права тех, кто решает участвовать в долевом строительстве, – Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004. Кроме того, в случае, если квартира приобретается для личных нужд (а не для коммерческих, связанных с предпринимательством), то на ее покупку распространяется действие закона о защите прав потребителей.
В соответствии с законом об участии в долевом строительстве клиент имеет право проверять использование вложенных всеми дольщиками средств – то есть контролировать то, что эти деньги уходят на строительство конкретных квартир. Вмешательство инвесторов, подрядчиков, поставщиков пресекается этим законом: договор может быть заключен только между застройщиком и покупателем. Закон № 214 направлен на то, чтобы как можно больше обезопасить покупателя: он описывает штрафы для застройщика в случае нарушения пунктов договора, а также право на денежные возвраты.
Закон о защите прав потребителей стоит на втором месте по важности при появлении спорных и штрафных ситуаций. Они возникают, если застройщик нарушает сроки строительства или не соблюдает его качество, установленное договором долевого участия.
Вообще, при заключении сделки на первичном рынке может оказаться полезен юрист, который имеет опыт в данной сфере и может проконтролировать процесс, сопровождая покупателя. Юридические конторы и риэлторские агентства, имеющие в штате юристов, обычно предоставляют подобную услугу. Присутствие юриста не обязательно и всегда остается на усмотрение клиента, однако оно не помешает.
Документы на стройку
Закон запрещает заключение любого типа договора на продажу квартиры в новостройке без выданного разрешения на строительство. Поэтому такая бумага обязательно должна быть предоставлена потенциальным покупателям.
Следующий пункт – это предоставление договора аренды или свидетельства о государственной регистрации права собственности на конкретный земельный участок – то есть на тот, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Договор аренды должен быть заверен печатью Росреестра. Также немаловажную роль играет разрешение от администрации города или района – постановление о предоставлении земель под строительство. Хорошо бы взглянуть и на инвестиционный контракт застройщика, который свидетельствует о том, что вложенные участниками долевого строительства деньги пойдут действительно на строительство.
Проектная декларация стройки должна быть доступна широкому кругу пользователей в печатном СМИ или в интернете.
Застройщик, зарегистрированное юридическое лицо, обязан предоставить свидетельство регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет налоговыми органами РФ, устав (являющийся учредительным документом), протокол об избрании руководителя организации и документы последней аудиторской проверки не старше года.
Важное замечание: лучше, если застройщик демонстрирует оригиналы документов. В любой момент строительства они должны быть у него на руках. В оригинале стоит проверять даты – по тому, когда оформлены документы, можно судить об успехах строительства.
О рисках говорит отсутствие какого-либо из документов, а также иные формулировки: например, предоставление земель под строительство не «многоквартирного дома», а под «индивидуальное строительство» или формулировка «индивидуальный предприниматель» по отношению к застройщику.
Полезной может оказаться юридическая проверка застройщика на предмет наличия арестов, обременений, а также сверка данных застройщика и данных, предоставляемых Росреестром.
Каждый квартал застройщик обязан предоставлять в Комитет по строительству отчеты о своей деятельности – за дополнительной информацией о застройщике можно обратиться туда же, в Управление контроля и надзора в области долевого строительства.
Особенности договоров
Федеральный закон № 214 регламентирует два способа приобретения квартир в строящихся домах – по договору долевого участия и по договору участия в жилищно-строительном кооперативе. Предварительный договор, договор купли-продажи ценных бумаг (вексельный договор), договор займа никак не описываются данным законом и повсеместно считаются рискованными для покупателя.
Заключая договор долевого участия, нужно знать, что он регистрируется в Управлении Росреестра и начинает действовать только с момента регистрации.
В договоре должно быть прописано, что объект долевого строительства подлежит передаче конкретным лицам. Этот объект, то есть будущая квартира, должен быть охарактеризован так, как характеризуется уже существующая квартира: адрес, этаж, предполагаемый номер квартиры, количество комнат и площадь. Срок передачи объекта также важен и должен стоять в договоре, равно как и срок оплаты по договору, порядок оплаты и, конечно, стоимость. Гарантийный срок на объект тоже указывается в договоре. Без хотя бы одного из этих пунктов договор можно считать грудой бумаги – он будет недействителен. Каждое последующее изменение в договоре регистрируется в Управлении Росреестра и оформляется в виде дополнительного соглашения, подписываемого обеими сторонами.
При покупке жилья по схеме ЖСК нужно изучить устав кооператива и выяснить, какие взносы необходимо оплачивать, как назначается орган управления кооперативом (председатель или правление), каков порядок внесения правок в устав, зафиксированы ли кооперативом конечные сроки строительства.
Формально пайщики ЖСК выступают участниками организации, которая строит дом, а не покупателями. Поэтому они будут обязаны понести дополнительные затраты при удорожании строительства, повышении цены аренды участка. Но у этой формы участия в строительстве есть и преимущества – например, более продолжительный период расчетов по сравнению с ДДУ (можно несколько лет жить в новой квартире и продолжать платить рассрочку), возможность застраховать риски в страховой компании.
